Persiguiendo el verdadero valor de una propiedad: diligencia debida de terceros

Analizar operaciones pasadas para proyectar el desempeño futuro de la propiedad nunca es un esfuerzo blanco o negro, es muy gris. Evaluar el verdadero valor de los centros comerciales, torres de oficinas, parques industriales o edificios multifamiliares es una tarea compleja y de varias fases que a menudo elude la claridad total. Desde contratos de arrendamiento complejos y fechas de vencimiento hasta costos de seguros e impuestos sobre el patrimonio, una amplia gama de variables sirven para ocultar el verdadero valor de una propiedad.

En esta economía posterior a la recesión, la única forma de distinguir entre una inversión sabia y un error catastrófico es una debida diligencia financiera exhaustiva y profunda. Investigar o auditar las finanzas de una propiedad, antes de una adquisición, puede validar el valor de una propiedad y proporcionar una evaluación precisa de su flujo de ingresos actual, así como de los gastos operativos. Un proceso engorroso, que requiere mucho papel y mucho tiempo, la debida diligencia financiera puede determinar si un activo será una inversión positiva de alto rendimiento o una propiedad indeseable cuestionada.

Validación de los números en cada adquisición

La diligencia debida financiera es esencial básicamente para cualquier adquisición de bienes raíces comerciales en la actualidad. No existe tal cosa como una adquisición “pequeña” que pueda darse el lujo de renunciar a una rigurosa revisión de diligencia debida financiera. El mercado inmobiliario comercial actual implica activos que normalmente oscilan entre $20 y $50 millones, pero pueden fluctuar entre $5 y $500 millones. Si bien las inversiones multifamiliares actualmente dominan la actividad del mercado, los centros comerciales minoristas Clase A y los activos en dificultades también están cobrando impulso.

Los valores de propiedad generalmente se basan en el ingreso operativo neto anual (NOI). Para que una propiedad sea rentable, los ingresos deben superar los gastos. Este es un concepto básico, sin embargo, muchos compradores pasan por alto la fase de diligencia debida financiera solo para descubrir brechas de NOI posteriores de $ 20,000, $ 50,000 e incluso $ 100,000 por mes. Cualquier variación no contabilizada en el lado de los ingresos o gastos impacta directamente en la eficiencia de la gestión de la propiedad desde el primer día. En los casos en que no se tuvo en cuenta la debida diligencia financiera, cuanto mayor sea la propiedad, mayor será la disparidad entre el NOI esperado y el real. En última instancia, las brechas de NOI también afectan la tasa de capitalización de la propiedad y el precio de compra, para bien o para mal.

Además, la mayoría de los estados financieros de las propiedades inmobiliarias son muy complejos. Las imprecisiones rara vez son notorias, sino que son inherentes al proceso. Por ejemplo, los cargos de mantenimiento de áreas comunes (CAM, por sus siglas en inglés) reflejan discrepancias consistentemente. Los gastos reembolsables a menudo no se transfieren mientras que los gastos no reembolsables sí, lo que genera errores de cálculo relacionados con la parte del gasto asignado de cada inquilino.

Luego está la práctica común de “masajear” los números, ya sea redondeándolos hacia arriba o hacia abajo o reemplazando los números reales con cifras estándar fijas. En los casos de cifras estándar fijas, la tasa de recolección y las reparaciones/mantenimiento son dos áreas que requieren un escrutinio intenso. En los casos más maliciosos, los estados financieros de una propiedad pueden tergiversarse a propósito. En estos casos, la diligencia debida financiera puede revelar cómo se manipulan las cifras.

La ventana de oportunidad de la debida diligencia financiera

La diligencia debida financiera es mejor realizada por un proveedor externo imparcial, justo después de que se ejecuta el contrato de venta. El contrato suele definir un período de tiempo durante el cual buscar y sintetizar datos financieros; realizar y completar una revisión integral de estados de cuenta, ingresos y gastos anteriores; y comparar esos hallazgos con los datos proporcionados por el vendedor. Conocido como la ‘ventana de diligencia debida financiera’, el comprador se reserva el derecho durante este período de abandonar el trato sin perder el dinero del depósito en garantía. Sin embargo, una vez que se cierra la ventana, el comprador pierde el derecho a retirarse. Por lo tanto, una vez que se firma el contrato, el reloj comienza a correr y el tiempo es esencial.

Sin embargo, los años de experiencia en inversiones y administración de propiedades no califican a los inversionistas ni a su personal para realizar el tipo de análisis financiero exhaustivo e intensivo que se requiere en el mercado actual. Tanto los recién llegados como los inversionistas experimentados se beneficiarán de la utilización de un experto en debida diligencia de terceros orientado a los resultados.

Utilizando metodologías probadas, profundidad de experiencia y recursos de la industria, la diligencia debida financiera de terceros ofrece a los inversores tanto conveniencia como eficiencia. Desde la verificación, validación y auditoría de todos los estados financieros y de ingresos hasta el análisis y la documentación de más de 20 a 30 partidas relacionadas con los gastos, se crea un modelo de flujo de caja. Basado en un conjunto de suposiciones de flujo de ingresos, un inversionista luego recibe los datos necesarios para tomar una decisión acertada sobre una propiedad.

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